Faire Geschäftsmieten in der Corona-Krise

Zurzeit wird heftig gestritten, ob die Geschäfts-Mieten während des behördlich angeordneten «Lockdowns» geschuldet seien. Die Mieter- wie die Vermieter-Verbände haben unverzüglich «Schwarz-/Weiss»-Positionen bezogen und ihre Standpunkte mit rechtlich durchaus vertretbaren Argumenten ihrer Hausjuristen unterlegt. Weil aber angeblich die Zeit fehlt, um diese Differenzen auf dem Rechtsweg zu klären und nächstens «tausende von Konkursen drohen», soll nun der Gesetzgeber den Streit mit einer von Interessenvertretern ausgehandelten Pauschal-Lösung entscheiden. In Basel-Stadt beispielsweise heisst das Ei des Kolumbus: Der Lockdown-Mietzins wird getragen zu je 1/3 vom Vermieter, vom Mieter und vom Staat, d.h. dem Steuerzahler. Die WAK-Kommissionen der Räte wollen dem Vermieter für die Lockdown-Phase sogar einen Mietzinsverzicht von 60% zumuten. Dass solche Pauschalen dem Einzelfall nicht gerecht werden, wird von den Politikern in Kauf genommen – es ist ja nicht ihr eigenes Geld. Der Bundesrat hat richtigerweise keine Notvorschriften gemacht, sondern die Vertragsparteien angehalten, dass sie individuelle Lösungen aushandeln sollten. Aber niemand skizziert den Weg, wie diese erreicht werden können.

Diese Fokussierung auf den «CORONA-Lockdown» verstellt aber den Blick für’s Ganze: denn weder verfügt heute jemand über hinreichend gesicherte Informationen darüber, wie sich die wirtschaftliche Situation in den kommenden Wochen und Monaten entwickeln wird, noch besteht eine objektive Dringlichkeit zur sofortigen Streitentscheidung. – Vordringlich ist aber, den Vertragsparteien genügend Zeit für faire individuelle Lösungen zu verschaffen. Dazu muss man wissen, dass Geschäftsmieten, speziell im Gastgewerbe, häufig auf den Jahres-Ertrag orientiert sind: sie berechnen sich in Prozenten z.B. des Jahres–Umsatzes. Die monatlichen Mietzinszahlungen sind blosse Akonto-Zahlungen. Die definitive Mietzinsabrechnung erfolgt erst nach Abschluss des Geschäftsjahres. Die Umsatz-Mietzinsformel wird meist mit einem Mindest-Festmietzins kombiniert, welcher den Investitions- und Unterhaltsbedarf der Geschäftsliegenschaft decken und deshalb nicht unterschritten werden soll. – Sodann existieren bereits heute Regeln zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und Kündigungen von Geschäftsräumen (Art. 269 ff. OR), welche zwar nicht für die COVID-Situation geschaffen wurden, ggf. jedoch unter Berufung auf clausula rebus sic stantibus zur Bereinigung von «coronabedingten Missbräuchen» herangezogen werden könnten.

Auf diesem Hintergrund erscheint es sinnvoll:

• Primär den kurzfristigen Zahlungsdruck der Geschäftsmieter mittels Stundung der «Lockdown»-Mieten aufzuheben, beispielsweise durch Anordnung einer angemessenen Verlängerung der Zahlungsfrist bei corona- bzw. «Lockdown»-bedingten Mietzins-Zahlungsrückständen von 30 Tagen (Art. 257d OR) bzw. seit 27.03.2020 von 90 Tagen auf z.B. 180 Tage, evtl. sogar eines Betreibungsstillstandes für solche Mietzinsforderungen während dieser Frist.
• Zweitens gilt es, tragbare Mietzins-Akonten für die Zeit vom «Lockup» bis zum Ende des Geschäftsjahres 2020 auszuhandeln oder festzulegen. – Hingegen sind die Nebenkosten-Akonten durchwegs – also auch während des «Lockdowns» – zu bezahlen, weil der Vermieter damit Betriebsverbindlichkeiten der Liegenschaft erfüllen können muss.
• Drittens sollte – soweit nicht ohnehin schon vereinbart – angeordnet werden, dass die Mieten für das ganze Geschäfts-Jahr 2020 ertragsorientiert abzurechnen sind. Als Richtlinie für den Mietzins 2020 kann die Relation des durchschnittlichen Mietzinses der vergangenen Geschäftsjahre zum durchschnittlichen Betriebs-Umsatz dieser Geschäftsjahre dienen. Die Branchenverbände kennen die Usanzen bezüglich der mietzinsrelevanten Positionen der Erfolgsrechnung bestens.
  Fairerweise wären bei der Berechnung der mietzinsrelevanten Erträge wohl auch die «coronabedingten Einnahmen» aus Take-Away, Hauslieferungen, Internetverkäufen sowie aus Epidemie-, Pandemie- oder Betriebsunterbruch-Versicherungen, aus Kurzarbeitsentschädigungen und anderen einschlägigen Unterstützungsleistungen angemessen einzubeziehen (nicht aber die vom Geschäftsmieter aufgenommenen «Corona-Kredite»).
• Zudem soll ein angemessener, d.h. an den Verbindlichkeiten des Vermieters zum Betrieb der Geschäftsliegenschaft orientierten, Mindest-Festmietzins festgelegt oder ein bestehender proportional herabgesetzt werden, beispielsweise bei einem 2-monatigen «Lockdown» um zwei Zwölftel.
• Falls sich die Mietvertragsparteien bis zum Ende der vorne erwähnten Aufschubsfrist für Mietzinszahlungen nicht ausseramtlich einigen, sollen sie die mietrechtlichen Fachinstanzen anrufen, welche über die notwendige Kompetenz zur Einzelfallentscheidung verfügen. Zu diesem Zweck könnten die bereits bestehenden mietrechtlichen Regeln über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und den Kündigungsschutz auch für «coronabedingte Missbräuche» notrechtlich anwendbar erklärt werden, wobei als «missbräuchlich» die treuwidrige wesentliche Überschreitung der fairen Umsatz- / Mietzinsrelation 2020 (vgl. oben) gelten könnte.

Fazit: Der Gesetzgeber soll also nicht den Einzelfall pauschal regeln, erst recht nicht durch einen ungerechtfertigten, massiven Eingriff ins Privatvermögen einer Vertragspartei. – Vielmehr hat er bloss die Rahmenbedingungen zu schaffen, dass die Mieten für das Geschäfts-Jahr 2020 im oben genannten Sinne ertragsorientiert abgerechnet werden. Die Einzelheiten sollen die Mietvertragsparteien bis im Frühjahr 2021 im Hinblick auf ihr künftiges Zusammenwirken selber aushandeln.

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© 23.05.2020 by Dr. iur. Peter P. Theiler, Zürich | CH-8001 Zürich |GastroLegal | www.gastrolegal.ch |