Habe ich als Gastro-Mieter Anspruch auf E-Ladestationen?

«Wir sind Mieter eines Restaurants in Zürich. Während der coronabedingten Betriebsschliessung haben wir einen gut funktionierenden Lieferservice aufgebaut, den wir auch nach der hoffentlich baldigen Wiedereröffnung des Restaurants beibehalten und weiterentwickeln wollen. Deshalb möchten wir auf Elektrofahrzeuge umsteigen und unseren Gästen auch Parkplätze für Elektrofahrzeuge anbieten, weil das dem allgemeinen Öko-Trend entspricht. Leider verfügen unsere Parkplätze und die Garage über keine E-Ladestationen. Können wir vom Vermieter verlangen, dass er unsere Fahrzeugabstellflächen wenigstens teilweise mit Ladestationen ausrüstet? Welche Möglichkeiten haben wir, falls er sich weigert, E-Ladestationen einzurichten?»

Ökologisch sinnvoll, aber …

Zwar ist es aus ökologischer Sicht durchaus sinnvoll und über kurz oder lang wohl unumgänglich, die Mietobjekte mit Ladestationen für Elektrofahrzeuge auszurüsten. Allerdings haben Mieter in einem laufenden Mietverhältnis keinen Rechtsanspruch darauf. Anders nur, falls der Vermieter diese Leistung im Mietvertrag ausdrücklich zugesichert hat. Lehnt aber die Vermieterschaft ein solches Ansinnen generell ab, so dürfen die Mieter solche Ladestationen auch nicht eigenmächtig auf eigene Kosten einrichten. Denn dabei handelt es sich rechtlich um eine Änderung an bzw. in der Mietsache, die als solche gemäss Art. 260a OR nur mit schriftlicher Zustimmung der Vermieterschaft zulässig ist.

… es braucht klare, schriftliche Abmachungen

Falls der Vermieter der Installation von einer oder mehrerer E-Ladestationen zustimmt, sind unbedingt vorgängig die damit zusammenhängenden Bedingungen schriftlich festzuhalten. Grundsätzlich existieren 5 Regelungsvarianten:

Errichten der Ladestationen auf Kosten des Mieters …

Vermieter und Mieter können vereinbaren, dass der Mieter die Station selber und auf eigene Rechnung errichtet («Mieterbau»). Im schriftlichen Vertrag sollte dann festgehalten werden, dass die Vermieterschaft das Installationsprojekt vorgängig zu genehmigen hat, und dass die Installationen von Fachpersonen vorgenommen bzw. abgenommen werden müssen. Ein solcher Mieterbau ist im «Verzeichnis über das Kaufinventar» festzuhalten.

… mit oder ohne Rückbauverpflichtung?

Weiter sollte auch festgelegt werden, ob den Mieter beim Auszug aus dem Mietobjekt eine Rückbaupflicht betreffend die von ihm veranlassten Installationen trifft, oder ob er diese Installationen vor Ort belassen kann.

Im Falle der Rückbauverpflichtung hat der Mieter den sogenannten «ursprünglichen Zustand» auf seine eigenen Kosten fachgerecht wiederherzustellen. Allerdings ist eine solche Verpflichtung nur schriftlich gültig (Art. 260a Abs. 2 OR). Jedenfalls empfiehlt es sich, den «ursprüngliche Zustand» noch vor Beginn der Änderungsarbeiten so zu dokumentieren, dass auch nach Jahr und Tag – selbst von Rechtsnachfolgern – zweifelsfrei nachvollzogen werden kann, wann was und zu welchem Preis verändert wurde. Dies gilt speziell auch für spätere Änderungen an den Installationen, zumal diese jeweils als Kaufinventar samt Pflichten den nachfolgenden Mietern übertragen werden.

… ohne Rückbaupflicht: mit oder ohne Entschädigung des Mieters?

Darf der Mieter die von ihm veranlassten Installationen am Ende der Mietdauer im Mietobjekt belassen, so kann er dafür eine Entschädigung verlangen, falls das Mietobjekt dank dieser Mieterinvestition einen «erheblichen Mehrwert» aufweist (Art. 260a Abs. 3 OR). Weil aber im Einzelfall der «erhebliche Mehrwert» schwierig zu beziffern ist, sollten die Mietvertragsparteien vorab unbedingt festlegen, ob bzw. inwieweit die Vermieterschaft eine Entschädigung für den allfälligen Mehrwert schuldet. Ggf. empfiehlt es sich, bereits auch die Berechnungsmethode des dannzumal entschädigungsberechtigten Mehrwerts zu bestimmen. In der Regel wird man sich dabei an der Lebensdauer der Anlage bzw. an deren Zeitwert beim Auszug orientieren.

Oftmals wird aber vereinbart, dass dereinst zwar keine Rückbaupflicht des Mieters besteht, jedoch die Einrichtung bei Beendigung des Mietverhältnisses entschädigungslos ins Eigentum der Vermieterschaft übergeht. Eine solche Regelung ist allerdings nur gültig, wenn sie schriftlich und von beiden Parteien unterzeichnet ist. Vielfach findet sich eine solche Klausel bereits im Mietvertrag.

Ladestation als wertvermehrende Investitionen

Schliesslich kann der Vermieter die Kosten für die Anlage und deren Installation auch selber übernehmen. Diesfalls handelt es sich um eine wertvermehrende Leistung des Vermieters, welche ihn zur anteilsmässigen Mietzinserhöhung gemäss Lebensdauer der Einrichtung berechtigt.

… und nicht vergessen: die Folgekosten!

In jedem Fall sind auch die Folgekosten solcher Installationen zu regeln. Gemeint sind primär der mit dem Betrieb der Ladestationen zusammenhängende Stromverbrauch, aber auch der Unterhalt der Anlage. Diese Kosten hat der Mieter zu tragen. Sie können in der Zusatzvereinbarung als neue Nebenkosten ausgeschieden werden, alternativ kann der Stromverbrauch über den Stromzähler erfasst und dem Mieter direkt vom Elektrizitätswerk fakturiert werden.

Was, wenn der Vermieter nicht Alleineigentümer ist?

Komplizierter wird die Frage, wenn dem Vermieter nicht die ganze Liegenschaft zu Eigentum gehört, er also «bloss» Stockwerkeigentümer oder gar selber «nur» Mieter ist.

Ist der Vermieter selber Stockwerkeigentümer, dann befinden sich die Anlagen zum Betrieb der Parkierungsflächen in der Regel im Gesamteigentum der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Diesfalls liegt der Entscheid über die Installation von Ladestationen bei der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Hier stellen sich wiederum die Fragen: Wer bezahlt die Installationen? – Muss gleich die gesamte Hausanlage überprüft werden? Denn die hauseigene Stromanlage kann schnell überlastet werden, sobald mehrere Partien in etwa zur gleichen Zeit – vornehmlich abends – mehrere Fahrzeuge die Ladestation nutzen, und überdies im ganzen Haus auch sonst mehr Strom verbraucht wird als tagsüber.

E-Ladestationen können Hausanschluss lahmlegen

Bei Liegenschaften mit mehreren Partien, speziell mit Gewerbe, wird die Installation von E-Ladestationen zur Herausforderung für den Hausanschluss. Deshalb macht es Sinn, sich frühzeitit kompetent z.B. über die Anschaffung eines intelligenten Ladesystems mit Lastenmanagement beraten zu lassen. Denn mit sogenanntem «Smart Charging» ist man überdies in der Lage, die anfallenden Stromkosten individuell dem einzelnen Verbraucher zuzuordnen. Auf diese Weise können die Ladekapazitäten geregelt und Verbrauchsspitzen gemildert werden.

GOURMET-Rechtsartikel 2021/04+05: Haben Gastro-Mieter Anspruch auf E-Ladestationen?